การประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย โอกาส และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นระยะเวลาหนึ่ง ทศวรรษที่ผ่านมาได้ประจักษ์ถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไ
ปอย่างรวดเร็วของตลาดนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งนับว่าเป็นปีแห่งการประเมินศักยภาพอย่างแท้จริง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะส่งผลให้ตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป การชะลอตัวที่เริ่มปรากฏขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ได้ทอดเงายาวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นอันเป็นที่หวังในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกเร้าความคึกคักกลับคืนมาได้ ความท้าทายนี้ได้ส่งผลสืบเนื่องมาถึงปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงต้องเผชิญกับสภาวะที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในช่วงปี 2566 การวิเคราะห์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางคลื่นลมแรงนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
ผลประกอบการโดยรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ โดยมีรายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบว่ามีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่กระจายตัวออกไปในวงกว้าง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับผลประกอบการที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินงานหลัก
เมื่อพิจารณาถึงการดำเนินงานหลักของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการที่พัฒนาขึ้นได้อย่างแท้จริง แนวโน้มของรายได้จากการขายในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่มากขึ้น โดยรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท
สถานการณ์นี้ยิ่งทวีความรุนแรงขึ้นเมื่อพิจารณาว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ไม่ใช่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมทั้งตลาด
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ มีรายได้จากการขายอยู่ที่ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ความสามารถในการทำกำไรสุทธิถือเป็นหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์นี้ยิ่งน่ากังวลเมื่อพิจารณาว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทมีการขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนสู่สภาวะปกติได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses: ผู้นำด้านกำไรท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ผลปรากฏว่า Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ Land and Houses มีกำไรโดดเด่นในปีนี้คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวม เป็นจำนวนเงิน 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
อันดับ 1: Land and Houses – 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายสินทรัพย์)
อันดับ 2: Supalai – 6,083 ล้านบาท
อันดับ 3: AP (Thailand) – 6,054 ล้านบาท
อันดับ 4: Sansiri – 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
อันดับ 5: Origin Property – 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
อันดับ 6: SC Asset – 2,525 ล้านบาท
อันดับ 7: Quality House – 2,503 ล้านบาท
อันดับ 8: Pruksa Holding – 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9: Frasers Property (Thailand) – 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10: Central Pattana – 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสู่ปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2567 อาจเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ
ท่ามกลางสภาวะตลาดที่อ่อนแรง บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ มีกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง สามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญที่สุดคือ มีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจของคุณ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การวิเคราะห์ผลประกอบการเชิงลึก การจับตาดูเทรนด์ตลาดที่กำลังจะเกิดขึ้น รวมถึงการประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ
หากท่านต้องการเจาะลึกถึงปัจจัยความสำเร็จของผู้ชนะที่แท้จริง หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการวางแผนกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์สำหรับปี 2567 ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่เป็นประโยชน์สูงสุด.
