วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทาย การปรับตัว และสัญญาณแห่งอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง ปี 2
566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่สร้างไว้ในปี 2565 แต่สถานการณ์กลับตาลปัตรเมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การชะลอตัวนี้เริ่มต้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่และยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่ผู้บริโภคนิยมจับจ่ายใช้สอยอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ ปัญหาเหล่านี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับแรงกดดัน
เพื่อทำความเข้าใจถึงขีดความสามารถในการปรับตัวของผู้เล่นในตลาด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 การวิเคราะห์นี้มิใช่เพียงการรายงานตัวเลข แต่เป็นการเจาะลึกเพื่อค้นหาว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนสภาวะตลาด
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับน่ากังวลกว่าที่คิด เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
การแข่งขันใน Top 10: แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถขึ้นมาครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าใจหาย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (ภายใต้การบริหารของ BTS Group) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานที่แท้จริงของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นปัจจัยสำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่เบอร์ 1 ในแง่รายได้รวมอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ยึดตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย: การปรับกลยุทธ์ที่ได้ผล
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ส่วนแสนสิริ (SIRI) เข้าป้ายที่อันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังทำรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ทำผลงานได้ดีอย่างต่อเนื่อง ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงกับการเก็บเกี่ยวผลตอบแทน
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างรายได้จากการขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย ก็ย่อมถือว่าไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง เพราะกำไรคือกุญแจสำคัญสู่ความยั่งยืนของธุรกิจ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งทางการเงิน
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรสุทธิในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักที่สนับสนุนคือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ส่วนแสนสิริ (SIRI) มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการมองหาโอกาส
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง แนวโน้มสำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนการก่อสร้างที่ผันผวน และภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว และเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย การสร้างนวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การติดตามข้อมูลและบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญอย่างสม่ำเสมอ ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ขอเชิญชวนทุกท่านศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาทางเลือกที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนต่อไป.
