ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัวทั่วกระดาน สู่ปีแห่งความท้าทายที่ต้องปรับตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป
็นหนึ่งในปีที่ท้าทายและน่าจับตามองเป็นพิเศษ แม้จะมีความคาดหวังต่อโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องมาจากปี 2565 ที่หลายธุรกิจเริ่มฟื้นตัว ส่งสัญญาณที่ดีของการเติบโต แต่ทว่าภาพความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแนวโน้มนี้ได้ดำเนินต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาสดใสได้ จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงสะท้อนภาพความยากลำบากจากปีก่อนหน้า
เพื่อวิเคราะห์เจาะลึกถึงศักยภาพการบริหารจัดการท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวผ่านพ้นวิกฤตไปสู่การเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้รวมปี 2566: ภาพรวมชะลอตัว แต่ยังมีผู้โดดเด่น
จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือว่ามีการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะเห็นว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างแท้จริง
เราพบว่ามีหลายบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบในระดับสูงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ลดลง 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ก้าวขึ้นสู่แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ในส่วนของ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U) (เดิมคือ U City): 17,672 ล้านบาท (ภายใต้การควบรวมของ U City)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักจริงๆ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นเกณฑ์ที่สำคัญกว่า รายได้รวมที่สูงอาจมาจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่าสังเกตว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงติด Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความอยู่รอดในระยะยาว
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้วสามารถทำกำไรได้น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่อาจเรียกได้ว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสุทธิยังคงแข็งแกร่ง จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: สู่ปีแห่งการปรับตัวเชิงกลยุทธ์
ข้อมูลทั้งหมดนี้ คือภาพรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์มา แสดงให้เห็นถึงความท้าทายของตลาดในปี 2566 ที่หลายบริษัทต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวและแรงกดดันด้านรายได้และกำไร
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีความยากลำบาก และต้องอาศัยการปรับตัวเชิงกลยุทธ์อย่างเข้มข้น การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การมองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า แม้ตลาดจะอยู่ในช่วงขาลง แต่ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีความสามารถในการปรับตัว และพร้อมที่จะลงทุนในนวัตกรรมและการพัฒนาที่ยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาทิศทางและกลยุทธ์ที่เหมาะสมเพื่อขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวข้ามผ่านปีแห่งความท้าทายนี้ไปให้ได้ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 และโอกาสในการลงทุนที่ซ่อนอยู่ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อให้ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้พร้อมให้คำปรึกษาและร่วมมือกับคุณในการวางแผนกลยุทธ์สู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
