ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย โอกาส และการปรับตัวของยักษ์ใหญ่ในวงการ
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะสูงจากการส่งสัญญาณเชิงบวกของปี 2565
แต่ความเป็นจริงกลับพบว่าตลาดได้กลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ อันเป็นผลพวงจากปัจจัยหลายประการ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขายที่เคยคึกคักกลับมาซบเซาต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายครั้งใหญ่ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ภาพรวมนี้ยังคงทอดเงามาสู่ต้นปี 2567 ทำให้ผู้ประกอบการต่างต้องเร่งปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพในการบริหารจัดการท่ามกลางความผันผวนของตลาด และเพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างการเติบโตได้อย่างยั่งยืน
รายได้รวม: ภาพรวมของการชะลอตัว
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์การหดตัวของรายได้นั้นกระจายเป็นวงกว้างถึง 25 จาก 41 บริษัท
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างมีรายได้ลดลงเฉลี่ยราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักที่ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็มีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด พบว่าถึง 5 บริษัทมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ก้าวสู่แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็น SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจหลัก การพิจารณารายได้จากการขายย่อมมีความสำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นๆ การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 สถานการณ์การลดลงของรายได้จากการขายกระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในกลุ่มรายได้รวม ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่า AP (Thailand) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงเล็กน้อย แต่ Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565
กำไรสุทธิ: ดัชนีวัดประสิทธิภาพทางการเงินที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว แม้จะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากผลกำไรสุทธิอยู่ในระดับต่ำ ก็ไม่อาจถือได้ว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses ที่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ขึ้นเป็นอันดับ 1 คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการนี้ Supalai น่าจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ Sansiri ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 เป็น SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็น Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปและมุมมองสู่อนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม วงการนี้ยังคงเต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภค
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอย่างถ่องแท้ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า การใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ และการบริหารจัดการทางการเงินอย่างรอบคอบ คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดไทยอย่างลึกซึ้ง การเริ่มต้นศึกษาข้อมูลและทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรม คือก้าวแรกที่สำคัญยิ่ง หากคุณพร้อมที่จะก้าวต่อไปในโลกของอสังหาริมทรัพย์ ยินดีให้คำปรึกษาและร่วมเดินทางสู่เป้าหมายของคุณ.
