วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทายที่ต้องเผชิญและการพลิกเกมสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหว
ังที่ตั้งไว้สูงโดยอาศัยโมเมนตัมจากปี 2565 ที่ดูเหมือนว่าตลาดกำลังจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ทว่า สิ่งที่เกิดขึ้นกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยมีปัจจัยเร่งจากการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน การชะลอตัวนี้ยังคงดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่สำคัญอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงฉายแววไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ดิฉันได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจถึงสภาวะการณ์ที่เกิดขึ้น Property Mentor จึงได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการปฏิบัติงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่เต็มไปด้วยการแข่งขันและแรงกดดัน
รายได้รวม: ภาพรวมที่ลดลง ภายใต้การแข่งขันที่เข้มข้น
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมอุตสาหกรรมในวงกว้าง
ในกลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาหนัก พบว่ามีหลายรายที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้ลดลง -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22% และ ไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ไม่พ้นแรงฉุด รายได้รวมของบริษัทติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่าจับตาเป็นพิเศษ นอกจากนี้ ยังพบว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางผู้เล่นที่แข็งแกร่ง
แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตไว้ได้ โดยในปี 2566 บริษัท แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% ทิ้งห่างอันดับสองอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับสามตามมาด้วย ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ อยู่ในอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง ติดอันดับห้า ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (39,082 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) (38,399 ล้านบาท)
ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท)
พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (24,487 ล้านบาท)
ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (16,169 ล้านบาท)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท)
สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่ง เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการโดยตรง ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ลดลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้มีเพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์รายได้จากการขาย แสนสิริ เติบโตอย่างน่าประทับใจ
ในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท เหนือกว่า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับสามยังคงเป็น ศุภาลัย ที่รักษามาตรฐานไว้ได้ดี ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก้าวขึ้นมาติด 5 อันดับแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่เติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในตลาด โดยมีอัตราการเติบโตถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง คว้าอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (36,927 ล้านบาท)
แสนสิริ (32,829 ล้านบาท)
ศุภาลัย (30,836 ล้านบาท)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (23,370 ล้านบาท)
พฤกษา โฮลดิ้ง (22,357 ล้านบาท)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (18,966 ล้านบาท)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (10,019 ล้านบาท)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (8,840 ล้านบาท)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (7,619 ล้านบาท)
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (7,171 ล้านบาท)
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มแสดงศักยภาพด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างเต็มที่ หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว ความสามารถในการทำกำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการธุรกิจอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ จากการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก
แม้จะเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำในด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท โดยปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมผลประกอบการให้โดดเด่นนี้ มาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวนเงิน 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ อันดับหนึ่งอาจตกเป็นของ ศุภาลัย ซึ่งทำกำไรสุทธิได้ 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาในอันดับสาม ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างสูสีกับอันดับสอง แสนสิริ ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท และมีอัตราการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท)
ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท)
แสนสิริ (5,846 ล้านบาท)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (3,160 ล้านบาท)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (2,525 ล้านบาท)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (2,503 ล้านบาท)
พฤกษา โฮลดิ้ง (2,339 ล้านบาท)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (1,865 ล้านบาท)
เซ็นทรัลพัฒนา (1,610 ล้านบาท) (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มสู่ปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่และการปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอด
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมในปี 2566 แนวโน้มสำหรับปี 2567 ยังคงคาดการณ์ได้ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบาก และผู้เล่นในตลาดจะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่เข้มข้นยิ่งขึ้น การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่หลากหลาย จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านความท้าทายนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ดิฉันมองว่าการให้ความสำคัญกับการวิจัยตลาดเชิงลึก การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่แตกต่าง การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีเสถียรภาพ จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีต่อๆ ไป
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อขอรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเฉพาะบุคคล ที่จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและมีประสิทธิภาพสูงสุด
