บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566-2567 – ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับปีแห่งความท้าทายครั้งใหญ่ แม้จะมีความคาดหวังจากการเติบโตที่ส่งต่อม
าจากปี 2565 แต่โมเมนตัมกลับแผ่วลงอย่างเห็นได้ชัด ตลาดเริ่มเข้าสู่โหมดชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ยังคงไม่สดใสเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด การทำความเข้าใจผลประกอบการของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นกุญแจสำคัญในการประเมินสุขภาพโดยรวมของอุตสาหกรรม และบ่งชี้ถึงผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและเติบโตได้ท่ามกลางความผันผวน
ภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน 41 แห่ง เพื่อสะท้อนภาพรวมการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ซบเซาได้ดีเพียงใด และใครคือผู้นำที่แท้จริง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง
การปรับตัวรับสภาวะตลาด: บริษัทใดแข็งแกร่ง?
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถรักษาการเติบโตไว้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับรายได้รวม: ใครคือผู้นำ?
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมในปี 2566 สิริ แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (เดิมคือ UFJ) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตอย่างน่าประทับใจที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 7 ที่ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จากการขายลดลง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ที่ 8,840 ล้านบาท Quality House มาอย่างต่อเนื่องในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
นอกจากนี้ บริษัทที่มีผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่แข็งแกร่ง
การบริหารจัดการต้นทุนและกำไร: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การบริหารจัดการต้นทุนและสร้างกำไรสุทธิ คือบทพิสูจน์ความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565
กว่า 12 บริษัทต้องเผชิญภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองตำแหน่งเจ้าแห่งกำไร แต่เบื้องหลังคือการบริหารจัดการสินทรัพย์
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรดังกล่าวส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการพิเศษ
หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) ที่ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว แสนสิริ อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding ที่ 2,339 ล้านบาท Frasers Property ที่ 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เชิงลึกแสดงให้เห็นว่า แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ยังมีบริษัทที่มีความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการ มีกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น และสามารถสร้างการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
สำหรับนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนเพื่ออยู่อาศัย หรือการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนรายได้ ปัจจัยการควบคุมต้นทุน และการประเมินศักยภาพในการสร้างกำไรสุทธิของแต่ละบริษัท เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การเลือกพันธมิตรทางธุรกิจที่น่าเชื่อถือ หรือการศึกษาข้อมูลเชิงลึกจากแหล่งที่เชื่อถือได้ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือการวางแผนการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา.
