บทวิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – การวัดผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทชั้นนำ ท่ามกลางความท้าทายและโอกาสที่กำลังเปลี่ยนไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้สัง
เกตเห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความคาดหวังจากการเติบโตต่อเนื่องจากปี 2565 แต่กลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สภาพการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้เราต้องหันมาพิจารณาถึงประสิทธิภาพและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ อย่างจริงจัง
เพื่อตอบคำถามที่ว่า “ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายนี้?” Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินการรับมือต่อสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนนี้อย่างครอบคลุม
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวสู่ภาวะทรงตัวภายใต้แรงกดดัน
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การลดลงเล็กน้อยนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้างของตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญในด้านรายได้รวม ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN และ CGD ที่ติดลบประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% การลดลงในระดับนี้บ่งชี้ถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุน การขาย และการปรับตัวให้เข้ากับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% การที่บริษัทใหญ่เหล่านี้มีรายได้ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดโดยรวม แม้จะมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่งก็ตาม
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: บทบาทของรายได้จากการขายและการรักษาฐานลูกค้า
นอกเหนือจากรายได้รวม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในอุตสาหกรรมนี้มักจะพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากเป็นตัวชี้วัดโดยตรงถึงความสามารถในการสร้างยอดขายและการตอบรับจากตลาดสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัท มีรายได้รวมจากการขาย 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% การที่บริษัทชั้นนำในกลุ่ม Top 10 ของรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง เป็นสัญญาณเตือนถึงความท้าทายในการรักษาฐานลูกค้าและยอดขายในสภาวะตลาดที่ซบเซา
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับใหม่ภายใต้สมรภูมิรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย การจัดอันดับ 10 บริษัทชั้นนำมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอและกลยุทธ์การขายที่ยังคงแข็งแกร่ง
Sansiri (SIRI): อยู่อันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% แสดงถึงการฟื้นตัวและการปรับตัวที่น่าสนใจ
Supalai (SPALI): ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และความภักดีของลูกค้า
SC Asset Corporation (SC): ขยับขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% บ่งชี้ถึงการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ
Pruksa Holding (PPH): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาอันดับใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท แสดงถึงฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งและการบริหารต้นทุนที่ดี
Frasers Property (Thailand) (FPT): อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท ชี้ให้เห็นถึงศักยภาพในการรักษาฐานลูกค้า
Quality Houses (QH): อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า การเติบโตแบบก้าวกระโดดนี้แสดงให้เห็นถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัท ที่เริ่มออกดอกออกผลอย่างชัดเจน
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด การวัดผลการดำเนินงานที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไรเข้ากระเป๋าของบริษัท แม้บางบริษัทอาจมียอดขายสูง แต่หากมีต้นทุนสูง หรือไม่สามารถบริหารจัดการได้ดี ก็อาจไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท (คิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่ง) มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ชนะที่แท้จริงในด้านกำไรสุทธิ
การจัดอันดับบริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุด เผยให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการทางการเงินและกลยุทธ์การดำเนินงาน:
Land and Houses (LH): ยังคงเป็นแชมป์เก่า แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญคือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยอาจจะขึ้นเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI): ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% สะท้อนถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง
Origin Property (ORI): มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังคงอยู่ในอันดับต้นๆ
SC Asset Corporation (SC): มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท เฉือน SC Asset ไปเพียงเล็กน้อย
Pruksa Holding (PPH): มีกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): มีกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการทำกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอด
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเต็มไปด้วยความท้าทาย แรงกดดันจากปัจจัยภายนอก และการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงขึ้น อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบาก บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ปรับกลยุทธ์การขายให้เข้ากับกำลังซื้อของผู้บริโภค และสร้างผลกำไรสุทธิที่แข็งแกร่ง ยังคงสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การจับตาดูความเคลื่อนไหว กลยุทธ์ และผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัท จะเป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในแวดวงนี้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเชิงลึกยิ่งขึ้น หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่จะช่วยนำทางท่านไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
