วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมา
นับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นคืนชีพได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์เชิงลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลงเล็กน้อย แต่ความแตกต่างรายบริษัทมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่หวือหวา แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง โดยเฉพาะกลุ่มที่ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้หดหายไปถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่มีชื่อชั้นในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค ก็ไม่สามารถหลีกหนีภาวะชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายเป็นตัวชี้วัดหลักในการประเมินผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง จะพบว่าภาพจะแตกต่างออกไป บริษัทชั้นนำหลายแห่งในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่สร้างรายได้รวมสูงสุด มีปัจจัยเสริมรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วย แต่หากวัดกันที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว “โฉมหน้า” ของผู้ติดอันดับก็อาจเปลี่ยนแปลงไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งสะท้อนความท้าทาย เพราะมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
Raimon Land (RML) เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สิบอันดับแรกด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายมาได้
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังอยู่ในกลุ่ม Top 10
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ถือเป็นอีกบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตา หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากพอร์ตโครงการที่พัฒนาขึ้น
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ยากที่จะถูกจัดว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH): แชมป์กำไรสุทธิ แต่ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ในปีนี้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท มีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และมีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากในปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และโครงการที่อยู่อาศัยในภาพรวม การที่หลายบริษัทมีรายได้ลดลงและกำไรสุทธิหดตัว บ่งชี้ถึงความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือผู้ที่สนใจ ซื้อบ้านกรุงเทพ หรือ ซื้อคอนโดมิเนียม การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและรอบคอบยิ่งขึ้น
ปี 2567 จะเป็นบทพิสูจน์ความสามารถของแต่ละบริษัทในการปรับตัวและสร้างการเติบโตท่ามกลางสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ยังคงไม่แน่นอน ดิฉันเชื่อมั่นว่า ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญที่สั่งสมมา จะมีผู้เล่นที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรค และก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้อย่างแข็งแกร่ง
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือการวางแผนทางการเงินเพื่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กรุณาติดต่อเราเพื่อรับบริการที่ปรึกษาที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการเฉพาะของท่านโดยเฉพาะ.
