ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย, กลยุทธ์สู่ความสำเร็จ, และโอกาสในอนาคต
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย
่างแข็งแกร่งจากแรงส่งของปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณการเติบโต แต่ภาพรวมกลับตาลปัตรเมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น ส่งผลให้บรรยากาศความไม่แน่นอนยังคงปกคลุมต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการวิเคราะห์สถานการณ์จริง การศึกษาข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แต่ละบริษัทต้องเผชิญ และใครคือผู้ที่สามารถ “อยู่รอด” และ “เติบโต” ได้อย่างแท้จริงท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ต้องจับตา
เมื่อมองภาพรวม รายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักหากไม่เจาะลึกรายบริษัท ทว่า สถิติที่น่ากังวลคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงความยากลำบากในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงมากถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MDX) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UU): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจึงให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับประสิทธิภาพในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถิติที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40% และเป็นที่น่าตกใจว่า Land and Houses ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งของรายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่เกือบทั้งหมด
การจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเข้าสู่ตลาดที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง การวิเคราะห์กำไรสุทธิจึงเป็นหัวใจสำคัญในการประเมินความแข็งแกร่งทางการเงินของบริษัท ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ยิ่งไปกว่านั้น กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและอัตรากำไร
การจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
(ปัจจัยเสริม: กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: การปรับตัวและการมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง การที่รายได้รวมและรายได้จากการขายของภาพรวมตลาดลดลง ประกอบกับจำนวนบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนหรือมีกำไรลดลง บ่งชี้ว่าปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ยังคงเข้มข้น การปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และการบริการ รวมถึงการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่มั่นคง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถประคองตัวและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในปีนี้และปีต่อๆ ไป จะต้องมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการบริหารจัดการความเสี่ยง การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างทันท่วงที การมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง ไม่ว่าจะเป็นตลาดบ้านระดับกลางถึงบน หรือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties) เช่น โครงการสำหรับเช่า (Rental Properties) หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว ก็จะเป็นอีกแนวทางที่น่าสนใจ
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ การติดตามแนวโน้มตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทต่างๆ และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ และก้าวข้ามผ่านความท้าทายต่างๆ ไปสู่ความสำเร็จในอนาคต
ถึงเวลาแล้วที่จะก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง! หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการสนับสนุนความสำเร็จของคุณ
