เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่มองเห็นอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทร
ัพย์ไทยปี 2566 นั้น เป็นเหมือนกระจกสะท้อนความผันผวนและพลวัตที่ซับซ้อนของตลาดที่เราเผชิญอยู่ ปีที่ผ่านมาไม่ใช่ปีที่ง่ายดายนัก สำหรับภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่หลายคนคาดหวังว่าจะเห็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ทว่า ความจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ซึ่งความท้าทายนี้ยังคงส่งผ่านมายังต้นปี 2567
ภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: เมื่อรายได้รวมเผชิญแรงกดดัน
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับภาพรวมของอุตสาหกรรม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั่วไป
การชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง: ใครบ้างที่ได้รับผลกระทบหนัก?
การวิเคราะห์รายบริษัทเผยให้เห็นถึงความแตกต่างของผลกระทบที่เกิดขึ้น บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) เป็นตัวอย่างที่เห็นได้ชัด โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น โดย LPN มีรายได้ลดลงราว 28%, ESTAR ติดลบประมาณ 28%, และ CGD ก็อยู่ในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีฐานแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นใน Top 10
เมื่อมองไปยัง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) คว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ในอันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงและสะท้อนถึงศักยภาพในการแข่งขันของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ควรพิจารณาที่รายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ อาจเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายของโครงการต่างๆ
รายได้จากการขายที่ถดถอย: ความท้าทายของยักษ์ใหญ่และหน้าใหม่
บริษัทอย่าง Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่ากังวลคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านยอดขาย: การแข่งขันที่ดุเดือดในทุกมิติ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาคว้าอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ซึ่งสามารถก้าวเข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 เป็นของ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้ว่าจะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะปรากฏตัวในกลุ่มผู้นำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่น่าจับตาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้อย่างแข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุด แม้บริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: ปัจจัยบวกจากธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses มีกำไรสูงในปีนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมปัจจัยนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน Supalai เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ในอันดับ 4 คือ Sansiri ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ซึ่งเฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและการปรับตัวสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2567 ที่คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความยากลำบาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ การปรับกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุน การนำเสนอนวัตกรรม และการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในอนาคต
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้ และเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย จะเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญสู่ความสำเร็จ โปรดติดตามการวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลที่เป็นประโยชน์เพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาคอื่นๆ รวมถึงโอกาสและแนวโน้มของ ตลาดบ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม ในอนาคตอันใกล้นี้ เพื่อการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและนำไปสู่การเติบโตที่มั่นคงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
